KfW-gefördert, bis 5% AfA, 10–25J Mietverträge.
Sie haben ein Objekt gefunden oder möchten sich zunächst allgemein beraten lassen? Ich analysiere gemeinsam mit Ihnen Ihre persönliche Situation und empfehle die passende Pflegeimmobilie für Ihre Anlagestrategie.
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Sofortige Mieteinnahmen
Empfehlung
83224 Grassau, Chiemgau
KfW 40 QNG
Empfehlung
82140 Olching bei München
KfW 40 QNG
Empfehlung
94474 Vilshofen, Niederbayern
KfW 40 QNG
94315 Straubing, Niederbayern
KfW 40 QNG
90513 Zirndorf bei Nürnberg
KfW 40 QNG
91448 Emskirchen, Mittelfranken
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Profitieren Sie von zinsgünstigen KfW-Darlehen (z.B. KfW 298 Förderkredit). Viele Objekte erfüllen den KfW-40-QNG-Standard und qualifizieren sich für attraktive Förderprogramme.
Nutzen Sie die degressive AfA (bis 5%) kombiniert mit der Sonder-AfA nach §7b EStG. Besonders bei Neubauten entstehen erhebliche Steuervorteile in den ersten Jahren.
10–25-jährige Mietverträge mit Betreibern sorgen für planbare, indexierte Einnahmen. Die Belegung liegt in der Regel vertraglich beim Betreiber – Details je Objekt und Vertrag.
Der demografische Wandel treibt die Nachfrage: Bis 2035 werden Millionen zusätzliche Pflege- und Seniorenplätze benötigt. Pflegeimmobilien profitieren von diesem Megatrend.
Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um den Kauf, die Rendite und die Sicherheit von Pflegeimmobilien.
Eine Pflegeimmobilie ist eine Wohneinheit in einer Senioreneinrichtung, die Sie als Kapitalanlage erwerben. Es gibt zwei Kategorien: Pflegeapartments (vollstationäre Pflege), Betreutes Wohnen (barrierefreie Wohnungen mit optionalen Betreuungsleistungen). Ein professioneller Betreiber führt die Einrichtung und zahlt Ihnen eine vertraglich vereinbarte Miete.
Pflegeapartments sind Einheiten in vollstationären Pflegeeinrichtungen mit 20–25-jährigen Pachtverträgen – der Betreiber trägt das Belegungsrisiko. Betreutes Wohnen bietet barrierefreie Wohnungen für mobile Senioren mit indexierten Mietverträgen über 10–20 Jahre. Jede Kategorie hat ein unterschiedliches Rendite-Risiko-Profil – wir beraten Sie, welches Modell zu Ihrer Strategie passt.
Die Sicherheit hängt vom Vertragsmodell ab: Bei Pflegeapartments mit Pachtvertrag zahlt der Betreiber unabhängig von der Belegung. Bei Betreutem Wohnen sind die Mieten oft indexiert und steigen mit der Inflation. Die Vertragslaufzeiten liegen zwischen 10 und 25 Jahren. Entscheidend ist die Auswahl eines erfahrenen, wirtschaftlich stabilen Betreibers.
Das hängt vom Vertragstyp ab: Bei Pflegeapartments mit Pachtvertrag erhalten Sie Ihre Miete unabhängig von der Belegung – das Risiko liegt beim Betreiber. Bei Betreutem Wohnen gibt es unterschiedliche Modelle: belegungsunabhängige Miete, Poolverträge oder individuelle Mietgarantien. Die konkreten Regelungen klären wir im persönlichen Gespräch.
Die Steuervorteile unterscheiden sich je nach Objekt: Bei Neubauten können Sie die degressive AfA von bis zu 5% jährlich nutzen. Zusätzlich ist bei bestimmten Projekten die Sonder-AfA nach §7b EStG möglich – in Kombination entstehen in den ersten Jahren erhebliche Steuerersparnisse. Bei Bestandsimmobilien gilt die lineare AfA von 2–3%. Wir berechnen Ihre individuelle Steuerersparnis im persönlichen Beratungsgespräch.
Viele Neubauprojekte erfüllen den KfW-40-QNG-Standard – den höchsten Energieeffizienzstandard mit Nachhaltigkeitszertifikat. Das qualifiziert Sie für zinsgünstige KfW-Förderdarlehen (z.B. KfW 298), die Ihre Finanzierungskosten deutlich senken. Nicht alle Objekte sind KfW-förderfähig – Bestandsimmobilien mit Sofortmiete haben dafür oft höhere Anfangsrenditen.
Das bevorzugte Belegungsrecht gibt Ihnen und Ihren Angehörigen (nach §15 AO) Vorrang bei der Belegung eines Pflege- oder Seniorenwohnplatzes. Je nach Anbieter gilt das Recht nicht nur für den Standort Ihrer Immobilie, sondern für ein bundesweites Netzwerk von bis zu mehreren hundert Einrichtungen. So verbinden Sie Ihre Kapitalanlage mit persönlicher Vorsorge für sich und Ihre Familie.
Das Hauptrisiko ist die Bonität des Betreibers: Bei einer Insolvenz kann die Mietzahlung vorübergehend ausfallen, bis ein Nachfolgebetreiber gefunden wird. Weitere Risiken sind Änderungen in der Pflegegesetzgebung, Instandhaltungskosten und allgemeine Marktrisiken. Durch sorgfältige Standortwahl, renommierte Betreiber und langfristige Verträge lassen sich diese Risiken deutlich minimieren.
Minimal bis gar nicht. Die Hausverwaltung kümmert sich um die technische und kaufmännische Verwaltung, der Betreiber um den laufenden Betrieb. Sie erhalten Ihre monatliche Miete und die jährliche Abrechnung – mehr ist nicht nötig. Anders als bei vermieteten Eigentumswohnungen haben Sie keinen Kontakt zu Mietern und keine Nachvermietung.
Pflegeimmobilien eignen sich für sicherheitsorientierte Anleger, die langfristig stabile Mieteinnahmen und Steuervorteile suchen – ohne Verwaltungsaufwand. Der Einstieg ist bereits ab ca. 121.000 € möglich, Premium-Objekte beginnen bei ca. 280.000 €. Ob als Altersvorsorge, Vermögensaufbau oder Steueroptimierung – im persönlichen Gespräch finden wir das passende Objekt für Ihre Anlagestrategie.
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Dr. Thomas Ulsamer
ImmobilienWerte
